近期，我省某市一购房户向市人民政府提出行政复议，要求该市工程质量监督站依法履行住宅商品房主体结构质量核验职责，出具核验住宅商品房主体结构是否合格的结论文件。该购房户提出的理由是国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》（下称《房地产条例》）第三十二条有此规定，该市人民政府法制办根据《中华人民共和国行政复议法》（下称《行政复议法》）第二十三条规定，向该市质监站发出《提出答复意见书》。

近几年，我省购房户要求工程质量监督站重新核验商品房主体结构质量的案例发生多起，给建设部门工作造成很大困难。笔者感到很有必要深入研究这一问题。

一、要求工程质量监督站重新核验商品房质量有没有法规依据

    2000年1月30日起实施的《建设工程质量管理条例》（下称《质量条例》）（国务院令第279号）规定建设单位组织工程竣工验收，没有规定质量监督站核验工程质量；2001年建设部发布了《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001），该标准规定：单位工程完工后，施工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告；建设单位收到工程验收报告后，由建设单位（项目）负责人组织施工、设计、监理等单位（项目）负责人进行单位工程验收。2001年建设部发布的《商品房销售管理办法》（部88号令）第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

    据此，业内大多数人士认为，要求工程质监站重新核验商品房质量不符合法律规定。

    但是，购房户认为：《房地产条例》第三十二条明确规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

    有些人认为：《房地产条例》是1998年颁发的，《质量条例》是2000年颁发的，根据后法优于前法的规定，应该执行《质量条例》。实际上，《质量条例》对购房户要求重新核验工程质量问题未作规定，不存在二条例矛盾之处，也就不存在后法优于前法之说，而建设部88号令对购房户要求重新核验工程质量的规定与《房地产条例》规定虽然不一致，但根据《中华人民共和国立法法》第七十九条规定，《房地产条例》是国务院颁布的行政法规，其效力高于建设部颁发的规章。

    综上所述，购房户要求工程质量监督站重新核验商品房质量是有法规依据的。

    二、质监站不依购房户申请重新核验工程质量行为可否提起行政复议

    有观点认为：质监站是受委托的执法机构，不是行政机关，也不是派出机关、派出机构，不符合《行政复议法》第十二条、第十五条规定的情形，不应作为复议的对象。

    笔者认为，通常情况下，质监站作为委托执法单位，不属《行政复议法》的复议对象，但在本案中，依据《房地产法》第三十二条规定，质监站重新核验工程质量属于法规授权行为，应该属于《行政复议法》第十五条（三）规定的情形：对法律、法规授权的组织的具体行政行为不服的，分别向直接管理该组织的地方人民政府，地方人民政府工作部门或者国务院部门申请行政复议。

但是，《行政复议法》第六条规定了行政复议范围，共有十一款情形，其中前10款采取例举方式，本案不符合这些情形；该条最后一个兜底条款规定：认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的，也可提起行政复议。笔者认为，在本案中，质监站不重新核验工程质量，是不作为行为，并未侵犯购房户的合法权益，不应属于行政复议受理范围。

    综上所述，笔者认为：质监站在某种情况下可以作为行政复议对象，但质监站不依申请重新核验房屋工程质量的行为并未侵犯购房者的合法权益，不应属于行政复议范围。

    三、现在能不能重新核验商品房工程质量

    无论是《房地产条例》规定由购买人申请工程质量监督单位重新核验商品房工程质量，还是《商品房销售管理办法》规定买受人委托工程质量检测机构重新核验工程质量，都提出了 重新核验问题，这就产生了一个问题，如何进行重新核验？

    《建筑工程施工质量验收统一标准》及其配套验收标准适用于建筑工程施工质量的验收，是工程施工过程中验收与评定的依据，并不适用于工程竣工后质量的重新核验。现行《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292—1999）和《建筑结构检测技术标准》（GB/T50344—2004）也不能用于核验工程质量是否合格。而且，2005年11月1日刚刚实施的《建设工程质量检测管理办法》（部141号令）规定的工程质量检测机构的业务内容中没有工程质量的核验工作。

    工程质量的重新核验是一项技术性、政策性非常强的工作，涉及到工程有关各方的重大利益。因此，在没有具体的核验规定的情况下，无论工程质量监督单位还是工程质量检测机构都是不能重新核验商品房工程质量的。

    四、对这一问题的处理建议

    1、房屋工程交付使用后质量的认定是项技术性、政策性很强的工作，涉及工程安全、社会安定和买受双方及有关各方重大利益，今后房屋产权交易越来越多，质量认定的要求也会越来越多，建设部应当尽快制定部令和有关技术规范来规范这项工作。

    2、当前要明确处理这类问题不应走行政复议渠道，而应走质量投诉处理渠道，给质量监督机构处理这一问题以比较宽松的外部环境。

    3、当前宜采取以下方式处理这一问题。

    （1）当购房者向工程质量监督单位提出房屋工程质量不合格的申诉时，后者应当依据工程质量投诉受理办法，派人核实有关情况，查看工程实物，核验工程质量验收资料，如果认为没有大的质量问题，可要求建设或施工单位按照保修规定进行维修，并告之购房者。如果问题较大，工程质量监督单位应当责令建设单位（或施工单位）委托工程质量检测机构进行检测鉴定，并根据检测鉴定报告或组织有关单位研究确定工程是否符合施工验收规范规定，是否存在结构安全隐患，应当采取何种质量处理措施。如果房屋主体结构质量不符合施工验收规范规定，并存在需要加固的结构安全隐患的，则应当向申诉者出具主体结构不合格的证明，购房者可据此提出退房要求。

    （2）如果工程质量监督单位认为工程质量没有较大问题，不需要检测鉴定，而申诉者不服时，申诉者可以自行委托法定工程检测单位进行检测，并可将检测报告提交工程质监单位研究确定处理意见。如果申诉者或其他当事人对质监单位提出申诉，上级工程质量监督单位可以组织检查，提出最终处理意见。如果申诉者或其他当事人对上一级质监单位的处理意见不服，建设行政主管部门和质监单位不再受理，当事人可向法院提出民事诉讼，由法院判决。

汪黎明